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土地抵押贷款将遭更严监管

发布时间:2021-01-21 03:51:30 阅读: 来源:彩砖机厂家

记者昨日从国土部了解到,在此前刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土部对下半年的重点工作做出安排,除了此前已经部署的保障性住房用地供给、房地产宏观调控落实之外,土地抵押贷款、农地“非农化”等被重点列入。

土地抵押贷款风险渐现

地方政府资金链可能难以为继

“现在总体局面是向好的,但是老问题和新矛盾必须要在下半年被重视起来。”在全国国土资源厅局长座谈会上,国土部部长徐绍史表示。这里的“新矛盾”,便是风险逐渐显现的土地抵押贷款。

土地抵押贷款是指土地使用权的拥有者,用其持有的土地使用权做抵押,从银行等金融机构获取贷款。曾几何时,土地抵押贷款是某些开发商空手套白狼的重要“工具”。

国土部一位专家告诉记者,正常情况下,房价的构成主要由土地成本、建安及税费成本、开发商利润三部分构成,其中开发商的前期投入理应是土地成本、建安及税费成本,然而过去土地抵押贷款监管尚未完善,许多开发商拍下土地的同时办理土地抵押贷款,凭借贷款以及预售款支付土地出让金,而建设成本则由建筑商垫款,所有费用等房屋销售完成后结算,开发商的前期投入几乎可以忽略不计。

需要指出的是,现在土地抵押贷款不仅是企业行为。去年各地上马很多项目,急需大量资金,不少地方政府以土地抵押获得贷款。国土部的一份统计报告显示,去年全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双双增长,全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷,抵押贷款净增7749亿元,分别比上年增长35.5%和59.7%。

“特别是在土地储备与基础设施建设领域,地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款,投入土地储备或基础设施建设,再以土地出让回收资金获得收益,并偿还贷款。”国土部调控和监测司司长刘随臣坦言,如果高地价无法维持,地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继。

地价高估现象常现

押宝土地升值风险颇多

“受中介部门评估趋利性影响,高估地价现象经常出现,这是土地抵押贷款最大、也是最隐蔽的风险。”中国土地估价师协会一位专家告诉记者,他在调研中发现,由于土地抵押贷款的评估费是根据评估价值的固定比例收取,许多中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒估地价,使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

“有的地方甚至出现中介机构按评估人要求设定评估值的现象,导致评估严重失真。”这位专家直言。

除了评估过程中埋下的隐患,国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出,开发商及地方政府押宝的土地升值也存在着诸多风险。

“目前申请办理抵押贷款的土地,多数并未实际开发,有的位于城市边缘,有的虽处城市开发区,但所处位置偏僻。”邹晓云认为,地理位置直接决定了土地升值空间能否抵得过贷款利息,许多地方的规划存在较大变数,特别是中小市、县、城镇尚未开发的土地,不确定性更大。

同时,国家对土地从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停,也使部分土地抵押贷款的风险陡增。

此外,当前开发商贷款购买或是政府手中的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,相当部分投机意图明显,有的待土地价高后出让,有的待房价上涨后再开发。抵押贷款土地“长闲不用”,在少数地方形成了“圈地运动”,使一些土地被“搁荒”。

土地成金融业“风险货币”

国土部监管将更加严格

“土地抵押贷款的融资方式容易积累风险,中央和地方已经意识到问题所在,目前风险在可控制范围内。”刘随臣认为,尽管随着楼市调控趋紧,土地价格可能出现波动,但风险依旧可控。邹晓云也认为,虽然全国土地抵押贷款金额相当大,但土地抵押的收益率约为30%,远高于银行贷款利率,只要土地市场不过度下跌,风险仍处于可控范围。

尽管国土部相关负责人和专家一致认为“风险可控”,但银行监管部门的担忧并未消除。来自北京市银行业联合会的统计显示,目前我国银行贷款中,约半数贷款以房地产土地做抵押。该联合会负责人曾明确指出,受政策、管理、操作等因素影响,土地抵押贷款的风险隐患越来越突出。在当前房地产与金融业关联度过高的情况下,土地逐渐成为金融业的“风险货币”。

对于银行监管部门的担忧,国土部已经做出部署。此前徐绍史曾表示,今年将进一步加强与银监会、证监会的协同合作,把土地抵押信息与银监会共享,以便银监会更好地把握土地抵押贷款。邹晓云等专家也表示,未来楼市调控一旦收紧,土地价格出现波动,国土部在土地抵押贷款方面的监管将更加严格。

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