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土地增值税难遏豪宅暴利

发布时间:2021-01-20 12:31:57 阅读: 来源:彩砖机厂家

上海三湘股份有限公司副总经理张涛表示,对许多楼盘来说,与此前执行不久的统一2%预征率相比,新税率增幅巨大,体现了政府部门利用税收工具调控楼市的思路和决心。

目前,上海土地增值税新政区域按外环内、外环外划分的两个均价,官方尚未公布,本报记者从中房信获得数据是:2009年全年,上海商品住房(包括公寓、别墅等)的外环内均价23999元/平方米,外环外为11918元/平方米。

照这个均价,对照目前上海在售项目的成交价格,有业内人士估计,将有超过一半的楼盘土地增值税将大幅增加,几乎所有的豪宅楼盘将面临5%的预征率。

但从近期上海豪宅的坚挺表现记者发现,即使是大涨后5%的预征率,在不少豪宅动辄超过100%甚至200%的暴利相比,依然难以动其筋骨。而超高利润率恰恰是沪上豪宅在历轮调控面前难以低头的底气。

土地增值税冲击波

当大众更多的注意力被各版本限购政策吸引之时,上海土地增值税的强力政策却才是让开发商人士立即提高警惕、行动起来的直接刺激。

“公司在第一时间进行进一步了解,和有关部门沟通,作了相关测算,评估影响并作出及时应对。”多位开发商人士向本报透露,主要影响还在于销售价格的制定方面和公司流动资金安全性的重新测算上。

对于此次大幅调整土地增值税征收税率,10月9日,上海市房管局局长刘海生表示,今年5月份国家税务总局对土地增值税预征率做了调整,东部地区预征率提高到了2%以上,中部和东北地区提高到1.5%,西部地区还按原来的1%征收。上海结合了自身特点做了较大幅度的调整,预征的最低限度是2%。“这一调整的目的十分明确,就是引导房产开发企业合理定价,说得再直点,预征是根据销售价格来确定,就是不希望房价定得太高。”

有开发商人士告诉记者,根据最新的税收政策,不少楼盘的土地增值税税率都将面临提高,不仅是从2%提到3.5%,有不少是要直接提到5%。“这至少产生两个影响:税率提高了,将占用更多的企业流动资金,资金链紧张的企业需要面临更大压力;处于均价一倍、两倍关口的项目定价变得微妙,有不少企业会选择尽量定在一倍均价以内,间接起到控制房价的作用。”

据本报记者了解,上海对部分项目实行不同的土地增值税税率的做法,早在此次细则出台之前就已经在试行。主要是针对区域中价格明显高出所在板块均价的项目,之前的预征率较多提高到3.5%,涉及的项目位于包括上海松江等区域。

细则的出台,意味着这一调控将铺向上海全市。

暴利难撼

就在中央二次调控和上海调控细则接连出台的时间关口,上海楼市两大豪宅项目却吸引了更多市场的注意力。

闵行星河湾是星河湾地产在上海开发的第二个高端楼盘项目,该项目户型与装修标准与浦东星河湾相近。仁恒怡庭则位于新江湾城区域,由新加坡仁恒置地开发,10月10日开盘销售173套,除去样板房,实际房源为168套。单套房源的售价超过1000万元。

据了解,位于外环外的星河湾项目平均售价在5万元/平方米上下,而外环内的仁恒怡庭均价约在7万元/平方米。据中房信的计算,两个项目均已远远超过各自所在板块均价的一倍,根据新政,土地增值税的预征率都将适用5%。

据公开信息,闵行星河湾总建筑面积71.43万平米,其中住宅建筑面积65.3万平米;仁恒怡庭总建筑面积约65000平方米,容积率约1.2。即使排除两个项目后续房源售价进一步上涨的因素,仅土地增值税一项,两个豪宅项目都将增加150%约数亿元的土地增值税。其中,星河湾整个项目的土地增值税,从此前的约71.43×5×2%=7.143亿元,增加到约71.43×5×5%=17.8575亿元;仁恒怡庭整个项目的土地增值税从此前的约6.5×7×2%=0.91亿元增加到约6.5×7×5%=2.275亿元。

上海其他豪宅项目面临的情况,和上述两个明星项目类似。然而,从开发商和市场的反应来看,开发商并没有惊惶失措,市场也没有出现明显价格调整。

“主要问题在于,5%的税率升幅很大,但与大部分豪宅项目的超高利润率相比,如九牛一毛,对项目整体利润率的影响有限,这也是开发商淡定的真正底气。”一位开发商资深人士坦言。

再以上述两项目为例。公开资料显示,2007年底,仁恒以13.01亿元的价格竞得当时的单价地王——仁恒怡庭所在地块,成交楼板价高达2万元/平方米,这一地价和7万元/平方米的销售均价相比,利润空间可想而知;闵行星河湾项目的土地购自二级市场,并未有官方公开信息,但其土地成本楼板价不超过1万元/平方米是业内公开的秘密,和目前的售价相比,同样悬殊。

类似的利润幅度在上海豪宅项目中,比比皆是。即使是最高的5%土地增值税税率,在豪宅的暴利面前,显然难以起到根本作用。

可是,豪宅大规模成交对市场均价的影响进而对楼市的冲击,是显而易见的。中房信分析师薛建雄测算,若星河湾项目放量上市成交,没有目前政府部门不得已的限制销售措施,一定时期内上海的成交均价超过3万元/平方米并非不可能。

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