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跌出拿地第一宝座万科策略性去杠杆

发布时间:2021-10-14 18:14:13 阅读: 来源:彩砖机厂家

跌出拿地第一宝座万科策略性去杠杆

业绩没有明显缩水,但是,万科今年投入拿地的资金出现了大幅减少,这背后有“去杠杆”的压力,也有丰富的土地储备底气。据测算,万科的在建和规划项目能满足其未来3~4年销售需求。

今年1~11月,万科拿地资金为1050亿元,拿地面积为1463万平方米,远低于去年同期。在头部房企排名中,万科今年名次较去年出现下降。

万科最近一次拿地是12月10日,经过306轮竞价、溢价率30.03%,以上限价格11.47亿元竞得温州一宗土地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,万科拿地金额下降是经营策略上的考虑,并不一定是坏事。业内分析人士建议,万科未来仍要坚持量入为出的态度,聚焦核心城市和城市群,把握区域分化带来的结构性机遇。

拿地金锐减

中指研究院发布的全国房地产企业拿地排行榜显示,今年1~11月,万科以1050亿元的拿地金额位列第三,比第一名碧桂园少221亿元;以1463万平方米的拿地面积位列第六,低于第一名碧桂园2320万平方米。

与这份数据形成鲜明对比的是,在中指研究院发布的2019年全国房地产企业拿地排行榜中,万科以全年1610亿元位居第一,高出第二名碧桂园307亿元;以2996万平方米的拿地面积位列第三,低于第一名碧桂园1257万平方米。

不出意外的情况下,万科想要在今年最后一个月重新冲击拿地金额榜首,或是超越去年数据,几乎是不可能完成的事。

受此影响,万科的新增货值同样较去年出现萎缩。中指研究院数据显示,今年1~11月,万科全口径新增货值3627亿元,权益新增货值2370亿元,在头部房企中排名第五。

坚持量入为出的万科,今年似乎并没有按计划拿地。万科执行副总裁、首席运营官张旭曾说:万科从来没有非常固定的经营目标和计划,每个季度会调整一次。万科拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地,所以也没有固定的拿地计划。

在业绩方面,万科发布的销售简报显示,其11月份实现合同销售面积394.4万平方米,合同销售金额575.4亿元,分别同比增长8.2%和5.5%。整体来看,今年1~11月,万科累计实现合同销售面积4025.3万平方米,合同销售金额6026.1亿元,分别同比增长8.87%和5.07%。

需要强调的是,上述销售数据已经接近万科2019年全年的销售额,即合同销售面积4112.2万平方米,合同销售金额6308.4亿元。按照万科今年11月份的销售情况来看,全年业绩达到或超越2019年并非难事。

调结构加仓中西部

今年进入第三季度后,万科的销售和拿地节奏出现明显加速。

统计显示,第三季度,万科累计获取项目64个,新增建筑面积1216.9万平方米,拿地总价776.85亿元。

11月份,万科就在佛山、南京、南通等地获取了18个新项目,新增建筑面积376.6万平方米,同比增长79.3%,环比增长82.6%,拿地总价205.1亿元,同比增长162.0%,环比增长19.2%。

最近一次拿地是12月10日,万科旗下一子公司经过306轮竞价,溢价率30.03%,以上限价格11.47亿元竞得温州经开区民营经济科技产业基地的一宗地,楼面价5982元/平方米,竞报政策性住房面积50600平方米。

年底拿地加速的同时,万科对区域的选择也发生轻微变化。中指研究院数据显示,在区域选择上,万科更青睐长三角地区,今年1~11月,万科在该区域的拿地金额为505亿元,拿地面积为381万平方米;其次是粤港澳大湾区,万科在该区域的拿地金额为199亿元,拿地面积为179万平方米。在具体城市上,万科对杭州情有独钟,拿地金额为86亿元;其次是南京,拿地金额为57亿元。

不难发现,今年以来万科在环渤海和中西部地区的投资力度并不大,例如在北京,万科今年1~11月并没有任何拿地记录。正因此,临近年底万科调仓意图变得愈发明显。

华西证券的报告显示,11月份,万科在二线和三四线城市的拿地面积占比分别为51%和49%,重点布局核心高能级城市;从区域分布来看,万科在长三角、京津冀、珠三角和中西部地区的拿地面积占比分别为24%、13%、9%和54%,加仓布局中西部地区。

中指研究院企业研究总监李建桥表示,“2020年万科重点布局一二线城市,强调保持合理的土地储备规模与结构。”对于万科今后的投资,他建议,还是要保持量入为出的态度,聚焦核心城市和城市群,把握区域分化带来的结构性机遇。

加速“去杠杆”

对于万科今年的拿地策略。李建桥认为:“万科今年以来销售业绩增长平稳,在投资方面秉持稳健审慎的投资策略,在确保成本合理的前提下发掘各类潜在的投资机会。”

谈及万科的土地储备情况时,李建桥显得十分乐观,他表示:“虽然谨慎投资导致万科的拿地金额和拿地销售比均有所下降,但就万科目前的土地储备情况来看,足以支撑未来发展。”

万科2020年中报显示,在建项目和规划中项目的总建筑面积超过1.5亿平方米,按照2019年的销售面积4112.2万平方米推算,能满足其未来3~4年销售需求。

截至2020年三季度末,万科净负债率为28.51%,较2019年底下降6.15个百分点,达到监管要求;现金短债比为1.97,较2019年底上升23.71个百分点,达到监管要求;扣除预收账款的资产负债率为74.2%,较2019年底下降2.31个百分点,略超监管红线。

这说明,万科房地产销售同比持续正增长,拿地风格偏向谨慎,竣工结转明显加快,扣除预收账款的资产负债率持续走低,去杠杆进程加快。

李宇嘉表示,今年下半年资管新规“三道红线”出台后,几乎所有头部房企都放缓了拿地节奏。因为包括万科在内很多都踩了“红线”,在“杠杆”方面受到了冲击。

“万科拿地金额下降是经营策略上的考虑,不一定是坏事。”李宇嘉认为,放缓拿地意味着企业有更多精力去开发储备土地,能够更快地转化为现金流销售,然后再去拿地,实现更为良性的循环,从而提高企业的经营效益。

针对上述问题,以及未来的经营策略,记者联系了万科方面,截至发稿对方未作回应。毋庸置疑的是,存量竞争时代考验企业综合实力,行业巨大体量为企业提供大量发展机会,作为行业“领头羊”的万科,一举一动都备受关注。

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